Grondbeleid

De volgende doelen voor het grondbeleid worden onderscheiden:

• het tijdig kunnen realiseren van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen;
• het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik;
• het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid;
• het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt;
• het realiseren van nieuwe ontwikkelingen tegen aanvaardbare maatschappelijke offers en kosten.

Deze doelen staan niet op zich. Het uitgangspunt hierbij is het bereiken van publieke doelstellingen, zoals verwoord in bijvoorbeeld de visie Structuurvisie Arnhem 2020 / doorkijk 2040.

Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen een tweetal soorten projecten:

• grondexploitaties (vastgestelde en in voorbereiding), waarbij risico's worden gelopen bij zowel kosten als opbrengsten;
• investeringsprojecten, grote projecten die mogelijk worden gemaakt door financiële injecties van de gemeente zelf of van externe partijen (denk onder andere aan Rijk of provincie), waarbij de (afgedekte) risico's vooral liggen in de kosten.

Een belangrijke plaats in het grondbeleid zijn de zogenaamde strategische projecten. Dit zijn grootschalige projecten en clusteringen van kleinere projecten op het gebied van bedrijvigheid en wonen met het doel om Arnhem aantrekkelijker te maken. Deze strategische projecten kunnen zowel grondexploitaties als investeringsprojecten zijn. De huidige strategische projecten zijn:

• Arnhem-Centraal, Nieuwe Kade Kwartier (voormalig Oostelijk Centrum Gebied), en Zuidelijke binnenstad ten behoeve van de ontwikkeling van de binnenstad van Arnhem;
• Centrum-Zuid, Malburgen en Schuytgraaf in Arnhem-Zuid;
• Kleefse Waard/Koningspleij en Presikhaaf in Arnhem-Oost.

Naast deze strategische projecten wordt gewerkt aan een groot aantal meer kleinschalige projecten (plm. 40 in totaal), ook ten behoeve van wonen en werken in Arnhem.

Het grondbeleid wordt afgestemd op het gemeentelijk beleid vanuit de programma’s met veranderopgaven en vanuit de reguliere programma’s.

De wereld rond grondexploitaties is sinds de economische en vastgoedcrisis in 2009 intrad, wezenlijk veranderd
De nieuwe toekomstige realiteit is dat steeds meer opgaven worden gekenmerkt door complexe en kostbare binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie, waardoor er vaak sprake zal zijn van verliesgevende grondexploitaties. Dit vraagt meer inzet van extern geld (subsidies, algemene middelen) om deze herontwikkelingen toch mogelijk te maken.

Grondbeleid wordt meer dan voorheen een schakel tussen het ruimtelijk beleid, projecten en algemene financiële afwegingen in het gemeentelijk beleid. Uitgangspunten hierbij zijn:

• inhoudelijk en financieel af te wegen wat in concrete situaties het meest wenselijk is om ruimtelijke ontwikkelingen van de grond te krijgen en waar mogelijk te versnellen. Een voornemen tot het openen van een nieuwe grondexploitatie wordt vooraf met de raad afgestemd;
• inzicht te geven in de financiële afwegingen rondom lopende exploitaties;
• tweemaal per jaar inzicht te geven in de grondexploitatie als geheel;
• het jaarlijks vaststellen van een kaderstellend bedrag voor strategische aankopen;
• het jaarlijks vaststellen van de totale waarde aan strategisch bezit.

Voor de jaarschijf 2016 van de MJPB wordt als financieel kader, net als in 2015, een maximum van € 10 miljoen voor strategische aankopen aangehouden. De totale waarde aan strategisch bezit mag maximaal € 50 miljoen bedragen.
De koopsommen van de strategische verwervingen worden geactiveerd en worden opgenomen in de boekwaarde op de balans. Voor zover het tijdelijke beheer een tekort oplevert (kosten van beheer zijn hoger dan de opbrengsten, bijvoorbeeld huuropbrengsten) komt dit ten laste van het budget binnen de grondexploitatie voor het aanhouden van strategische posities.

Het totaal resultaat voor het grondbedrijf is in 2014 afgesloten met een positief saldo van € 1,2 miljoen. Dit bedrag is toegevoegd aan de reserve van het grondbedrijf (deze post was het afgelopen jaar tot 0 gereduceerd). Belangrijkste reden voor het positieve resultaat zijn de parameteraanpassingen in de grondexploitatie, zoals toegelicht in de paragraaf 4,3 Grondbeleid in het Jaarverslag 2014. Deze zorgen voor een vrijval bij de projecten waar reeds verliesvoorzieningen voor waren getroffen. Daarnaast heeft het ook een positief financieel effect op de overige grondexploitaties. Vooral voor de projecten met een langere looptijd en een hoog investeringsvolume hebben aanpassingen van de parameters (grote) financiële effecten.

Buiten de parameteraanpassingen laat het grondbedrijf in 2014 geen grote afwijkingen zien. De grootste kostenpost in 2015 is de afboeking van de rente en afboeking/beheer op de NIEGG. Dit bedrag van ca. € 1,9 miljoen zorgt er in feite voor dat het jaarresultaat van het grondbedrijf (voor aanpassing parameters) negatief uit valt. Alle overige resultaten op de diverse grondbedrijfsposten houden elkaar redelijk in evenwicht. Voor het eerst in jaren zijn er geen grote afboekingen als gevolg van de vastgoedcrisis te melden.

De afgelopen jaren ligt binnen het grondbedrijf de focus met name op de reeds lopende projecten. Hier zijn de eventueel aanwezige risico's ondertussen goed in beeld en wordt ook optimaal gestuurd om die risico's zo beheerst mogelijk te houden. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is bijvoorbeeld dat de kasstromen van uitgaven en inkomsten zo dicht mogelijk bij elkaar worden gehouden. Het afgelopen jaar heeft dit er al toe geleid dat de totale boekwaarde van de projecten licht is gedaald. Dit betekent dat het afgelopen jaar er meer inkomsten zijn gerealiseerd dan uitgaven gedaan. Dat de risico's in beeld zijn, betekent overigens niet dat ze zich niet voor kunnen doen. Daarvoor is onder andere ook het weerstandsvermogen beschikbaar. Die is specifiek voor het commercieel vastgoed extra opgehoogd vanwege de nog steeds moeilijke marktomstandigheden (in het bijzonder het project Kleefse Waard).

In 2015 wordt binnen het grondbedrijf nader onderzocht welke mogelijkheden er zijn bij de in bezit zijnde strategische aankopen en NIEGG-locaties: is het verstandig om ontwikkelingen op te starten of om afscheid te nemen n bepaalde posities? Door per locatie antwoorden te vinden op deze vragen kan er helderheid ten aanzien van deze grondposities worden geboden.

Uit de volgende grafiek komt naar voren dat er in 2014 meer opbrengsten (€ 27 miljoen) zijn binnen gekomen in het grondbedrijf dan er aan kosten (€ 23 miljoen) zijn gemaakt.

In onderstaande grafiek zijn de kosten en opbrengsten (een optelling van grondopbrengsten en overige opbrengsten / subsidies) weergegeven. In de grafiek komt de ingezette cashflow sturing al duidelijk naar voren: de kosten liggen in de toekomst in een jaar altijd lager dan de opbrengsten in een jaar. Per saldo wordt er in totaal nog voor circa € 177 miljoen geïnvesteerd in de lopende grondexploitaties en komt er nog voor circa
€ 290 miljoen aan opbrengsten binnen.

Alle maatregelen die het grondbedrijf de afgelopen jaren heeft ingezet dragen bij aan een beter risicoprofiel voor het grondbedrijf (meer informatie hierover is te vinden bij het onderwerp weerstandsvermogen). Dit komt ook naar voren uit de weergegeven grafieken.

Voor het reguliere programma 8 Wonen en ruimte is een taakstelling opgenomen van een structurele bezuiniging van € 250.000 in 2015, oplopend naar € 1 miljoen in 2018.

De vermogenspositie van het grondbedrijf kan worden beoordeeld op de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit  wordt bepaald vanuit de reservepositie van het grondbedrijf en op basis van de verwachte resultaten.
De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door een risicosimulatie uit te voeren op het totaal van de relevante kosten- en opbrengstencategorieën op de vastgestelde grondexploitaties. Er wordt gewerkt met aannames voor onzekerheden rond uitgaven, inkomsten en fasering in de tijd van te realiseren inkomsten. Op een zelfde wijze is het benodigde weerstandsvermogen voor de aankoop van panden binnen de ‘grondexploitaties in voorbereiding’ en het strategische bezit bepaald. Indien de herontwikkeling niet of gedeeltelijk doorgaat moeten de panden (het gaat voornamelijk om panden) worden verkocht of herontwikkeld. Het risico bestaat dat de gemeentelijke investering niet geheel kan worden terugverdiend.

Bij de jaarrekening 2014 is er circa € 1,2 miljoen toegevoegd aan de bestemmingsreserve grondbedrijf. Daarnaast is de totale winstpotentie van het grondbedrijf toegenomen. Belangrijkste reden voor beide positieve ontwikkelingen is gelegen in de aanpassing van de parameters. Doordat toekomstige kosten en opbrengsten in de grondexploitaties op voorhand positiever worden ingeschat, neemt de kans op negatieve financiële mutaties in projecten toe. De weerstandscapaciteit zou als gevolg hiervan moeten toenemen. Om niet onnodig extra weerstandscapaciteit te creëren, wordt de extra financiële ruimte die is ontstaan,  ingezet om grotere schommelingen van de parameters op te vangen. Met andere woorden: als de parameters gelijk blijven en in een project verslechtering van het resultaat optreedt, dan kan dat leiden tot het treffen van bijvoorbeeld een extra voorziening. Wijzigen echter daarnaast de parameters, dan zal dat effect in eerste instantie ten koste gaan van de winstpotentie of ten laste van de reserve grondbedrijf. Hiermee is een extra buffer gecreëerd voor parameter schommelingen, zonder dat dit extra ten laste komt van het weerstandsvermogen die vooral bedoeld is voor project specifieke risico's.

Het bedrag dat per 1 januari 2015 ontstaan is om parameterwijzigingen op te vangen is dus € 1,2 miljoen reserve grondbedrijf en € 17,4 miljoen (dit is het deel dat autonoom als gevolg van de parameter aanpassing als extra winst kan worden aangemerkt, totale winstpotentie is € 24 miljoen). Totaal is dus, als gevolg van de aanpassing van de parameters een bedrag van € 18,6 miljoen beschikbaar.

* Stand van zaken per 31-12-2014

Voorzieningen worden niet gerekend tot beschikbare weerstandscapaciteit. Voor grondexploitatieprojecten waarin tekorten worden verwacht waarvoor geen dekking kan worden voorzien in de te verwachten opbrengsten binnen de projecten zelf, moeten de tekorten ten laste van het resultaat van de grondexploitatie moeten worden gebracht. Dit gebeurt in de vorm van het treffen van een voorziening ter hoogte van het verwachte tekort. De voorziening voor grondexploitaties bedraagt op dit moment ongeveer € 71,6 miljoen.  

Voor de jaarrekening 2014 zijn risicoanalyses uitgevoerd om een actueel beeld te krijgen van de risico’s in de projecten. Het resultaat laat zien dat bij een zekerheidspercentage van 75 % voor de grondexploitatieprojecten en de grondexploitatieprojecten in voorbereiding een weerstandscapaciteit nodig is van circa € 28,3 miljoen.

Vermogenspositie grondbedrijf

Wanneer de benodigde weerstandscapaciteit in het grondbedrijf wordt afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit, dan blijkt het grondbedrijf over onvoldoende middelen te beschikken om de risico’s op te vangen. Wanneer zich risico’s voordoen, dan zal een beroep gedaan moeten worden op de bufferende werking van de Algemene Reserve van de gemeente (zie ook Paragraaf 3 Weerstandsvermogen).